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不動産を売るとき、いくらお金がかかる？知らないと損する売却費用を徹底解説

「不動産を売却したいけれど、どのくらい費用がかかるのだろう？」
「3,000万円で売れたら、そのまま3,000万円が手元に残るの？」
「相続した実家や空き家、使わなくなった工場を売却するときにも費用はかかる？」

不動産の売却を考え始めたとき、このような疑問を持つ方は少なくありません。

不動産売却では、売却価格ばかりに注目しがちですが、実際には不動産会社に支払う仲介手数料や税金、登記費用など、さまざまな費用が発生する可能性があります。

さらに、建物の解体や土地の測量が必要になった場合には、まとまった費用がかかることもあります。

特に、姫路市で不動産売却を検討している方や、相続によって取得した土地・空き家、工場などの事業用不動産を売却したい方は、事前に必要な費用を把握しておくことが大切です。

売却価格が高くても、費用や税金を差し引いた結果、想定していた金額が手元に残らない可能性もあります。

そこで今回は、不動産を売却するときにかかる費用の種類や金額の目安、費用を抑えるためのポイントについて詳しく解説します。

初めて不動産を売却する方にもわかりやすく説明しますので、ぜひ参考にしてください。

1. 不動産売却では、売却価格の全額が手元に残るわけではない

不動産売却で最初に理解しておきたいのが、売却価格と実際に手元に残る金額は異なるということです。

例えば、所有している土地や建物が3,000万円で売却できたとします。

3,000万円という金額だけを見ると、大きな資金が手に入るように感じるかもしれません。しかし、売却するために必要な費用や税金などを差し引く必要があります。

不動産売却後に手元に残る金額は、基本的に次のような考え方で計算します。

手取り額＝売却価格－売却にかかる諸費用－住宅ローンなどの残債－売却に伴う税金

ただし、税金は売却時にすぐ支払うものばかりではありません。譲渡所得税などは、条件によって翌年の確定申告を経て納付することになります。

また、住宅ローンが残っていない不動産や、税金が発生しない売却もあります。

不動産売却にかかる費用は、物件の種類や売却価格、所有状況などによって変わるため、一律にいくらとはいえません。

まずは、どのような費用が発生する可能性があるのかを把握しておきましょう。

2. 不動産売却にかかる主な費用一覧

不動産を売却するときに発生する可能性がある主な費用をまとめました。

このほか、土地や建物の状況によっては、建物状況調査、土壌調査、廃棄物の処理などに費用がかかる場合もあります。

すべての費用が必ず発生するわけではありません。

例えば、住宅ローンが残っていない場合には完済手続きが不要ですし、境界が明確で測量が必要なければ、新たに測量費用を負担せずに売却できるケースもあります。

大切なのは、自分の不動産を売却する場合に何が必要になるのかを、事前に確認しておくことです。

3. 不動産売却で最も大きな費用になりやすい仲介手数料

不動産売却で代表的な費用が、不動産会社に支払う仲介手数料です。

不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した場合に発生する報酬で、売却価格によって金額が変わります。

仲介手数料には法律で定められた上限額があり、実際に支払う金額は、その上限の範囲内で不動産会社と合意して決めます。

仲介手数料はいくらかかる？

売却価格が400万円を超える場合、一般的な仲介手数料の上限額は、次の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限額（税込）＝売却価格×3％＋6万円＋消費税

この速算式は、売却価格が400万円を超える通常の取引で用いられます。すべての売却価格に一律で使える式ではないため、注意しましょう。

例えば、売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限額は次のようになります。

• 売却価格：3,000万円

• 売却価格の3％：90万円

• 調整額：6万円

• 消費税：9万6,000円

合計は**105万6,000円（税込）**です。

売却価格が高くなるほど、仲介手数料も大きくなります。

以下は、通常の速算式による上限額の例です。

※通常の仲介手数料の速算式による計算例です。実際の報酬額は、契約内容や適用される制度によって異なります。

800万円以下の不動産には特例がある

売却価格が低い空き家や土地などについては、通常の計算方法とは異なる特例があります。

2024年7月1日から、一定の条件を満たす800万円以下の低廉な空家等について、売主・買主から受け取れる仲介手数料の上限に関する特例が拡充されました。

対象となる取引では、事前に説明を受けて合意することなどを条件に、依頼者の一方から受け取れる報酬額が税込33万円までとなる場合があります。

ただし、すべての800万円以下の不動産で自動的に適用されるわけではありません。物件や取引条件によって異なるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料の支払い時期は、不動産会社との契約によって異なります。

売買契約時と引き渡し時に分けて支払う方法や、引き渡し時にまとめて支払う方法などがあります。

契約前に、報酬額と支払い時期を確認しておくと安心です。

なお、不動産会社に仲介を依頼せず、売主が直接買主に売却する場合には、通常の仲介手数料は発生しません。ただし、個人間売買では契約や権利関係の確認などを自分で進める必要があり、トラブルへの注意が必要です。

4. 不動産売買契約書にかかる印紙税

不動産売却では、売買契約書に印紙税がかかる場合があります。

印紙税とは、法律で定められた課税文書を作成した際に課される税金です。不動産の売買契約書も、その対象となります。

税額は契約書に記載された契約金額によって決まります。

例えば、2027年3月31日までに作成される一定の不動産譲渡契約書には、印紙税の軽減措置が適用されます。

主な税額は次のとおりです。

※上記は、軽減措置の対象となる不動産譲渡契約書についての例です。契約金額や作成時期などによって税額は異なります。

印紙税は売主と買主のどちらが負担する？

印紙税を誰が負担するかは、契約書の作成方法や当事者間の取り決めによります。

売主と買主がそれぞれ契約書の原本を保有する場合には、各自が保有する契約書について印紙税を負担するケースがあります。

一方、契約書を1通だけ作成する場合などは、取り決めによって負担方法が変わることがあります。

売買契約を結ぶ際には、契約書の作成部数と印紙税の負担についても確認しておきましょう。

5. 抵当権抹消などの登記費用

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。

住宅ローンを完済していても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。

売却時に抵当権の抹消が必要になる場合は、登記手続きに関する費用が発生します。

抵当権抹消登記にかかる費用

登記に必要な登録免許税のほか、司法書士に手続きを依頼する場合には報酬がかかります。

登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。

例えば、土地1筆と建物1棟について抵当権を抹消する場合、登録免許税は合計2,000円となります。

ただし、土地の筆数や建物の数などによって税額は変わります。

また、司法書士に支払う報酬は依頼先や手続きの内容によって異なります。

抵当権抹消以外にも、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合などには、住所変更登記が必要になることがあります。

相続した不動産では、相続登記が必要になる場合もある

親などから相続した土地や建物を売却する場合、相続登記が完了しているかを確認する必要があります。

不動産を相続しただけでは、登記簿上の名義が自動的に変更されるわけではありません。

相続登記には、登録免許税や司法書士への報酬などが発生する場合があります。

また、相続人が複数いる場合や、長期間にわたって相続登記が行われていない場合には、必要書類の収集や権利関係の整理に時間がかかることもあります。

相続した不動産を売却する予定がある場合は、早い段階で登記状況を確認しておくとよいでしょう。

6. 土地の測量費用や境界確定費用

土地を売却する際には、測量や境界確認が必要になることがあります。

特に、隣地との境界が不明確な土地や、古い土地、広い土地などでは、測量が売却の準備として重要になる場合があります。

測量費用はいくらかかる？

測量費用は、土地の広さや形状、隣地所有者の数、境界標の状況、必要な調査の範囲などによって変わります。

現況測量であれば比較的費用を抑えられる場合がありますが、隣地所有者などと境界を確認する境界確定測量では、より多くの費用や時間がかかる可能性があります。

費用の目安は個別の条件によって大きく異なるため、土地家屋調査士などに見積もりを依頼することが大切です。

測量をすれば必ず高く売れる？

測量を行ったからといって、必ず売却価格が上がるわけではありません。

しかし、境界が明確になっていれば、買主が土地の範囲を把握しやすくなり、売買契約を進めやすくなることがあります。

一方、物件の状況や売買条件によっては、買主側が測量を希望する場合もあります。

売却前に測量が必要かどうかを不動産会社に相談し、費用をかけるメリットがあるかを確認しましょう。

7. 空き家や古い住宅を売るときにかかる解体費用・残置物撤去費用

相続した実家や長年使用していない空き家を売却する場合、建物の解体や家財道具の撤去が必要になることがあります。

ただし、建物を必ず解体しなければ売却できないわけではありません。

建物を残したまま中古住宅として売却する方法もあれば、解体して更地として売却する方法もあります。

建物の解体費用

解体費用は、建物の構造や面積、立地条件、周辺環境、廃材の処分方法などによって変わります。

木造住宅と鉄骨造の建物、鉄筋コンクリート造の建物では、解体作業の内容や費用が異なります。

また、アスベストの事前調査や除去が必要な場合、地中埋設物が見つかった場合などには、追加費用が発生する可能性があります。

解体を検討する際には、複数の業者から見積もりを取り、工事の範囲や追加費用の条件を確認しましょう。

家具や荷物の撤去費用

空き家の売却では、室内に家具や家電、衣類、生活用品などが残っていることがあります。

これらを処分する場合には、自治体のルールに従って自分で処分する方法や、専門業者に依頼する方法があります。

物量が多い場合や大型家具が多い場合には、撤去費用が大きくなる可能性があります。

また、売買契約で残置物の取り扱いについて合意しておけば、買主が一部の設備などをそのまま利用するケースも考えられます。

どこまで撤去する必要があるのか、売却前に不動産会社へ相談しておくとよいでしょう。

解体する前に売却方法を検討する

建物を解体すると、解体費用がかかるだけでなく、土地にかかる固定資産税などの取り扱いにも影響する可能性があります。

住宅用地には、一定の条件のもとで固定資産税の課税標準を軽減する特例があります。住宅を解体すると、この特例の適用に影響することがあるため、解体前に自治体や税理士などに確認することをおすすめします。

解体することで売却しやすくなるケースもありますが、必ずしも更地にした方が有利とは限りません。

建物を残した場合と解体した場合の費用や売却見込みを比較してから判断しましょう。

8. 不動産売却で利益が出た場合にかかる税金

不動産を売却した際には、売却価格そのものではなく、取得費や売却に直接かかった費用などを差し引いた利益を基に、譲渡所得が計算されます。

この譲渡所得が生じ、特例などによる控除が適用されない場合には、所得税や住民税などがかかる可能性があります。

譲渡所得の計算方法

基本的な計算式は次のとおりです。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－適用される特別控除額

取得費とは、土地や建物を購入したときの代金や購入手数料などを基に計算する金額です。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

譲渡費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や、売主が負担した印紙税、売却のために建物を取り壊した場合の費用などが含まれることがあります。

ただし、支出した費用がすべて譲渡費用として認められるわけではありません。

売却価格が高くても税金がかからない場合がある

例えば、3,000万円で売却した不動産について、取得費が2,500万円、譲渡費用が150万円だったとします。

この場合、特別控除などを適用する前の譲渡所得は350万円です。

一方、売却価格が3,000万円でも、取得費や譲渡費用が大きければ、譲渡所得が生じないこともあります。

また、マイホームの売却などでは、一定の要件を満たすことで特別控除などの特例を利用できる場合があります。

ただし、特例にはそれぞれ適用条件があり、売却すれば自動的に適用されるものではありません。

所有期間によって税率が変わる

土地や建物の譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。

原則として、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。

一般的な税率は次のとおりです。

• 長期譲渡所得：所得税15％、住民税5％

• 短期譲渡所得：所得税30％、住民税9％

上記に加えて、復興特別所得税がかかります。

実際の税額は、特例の適用や所有状況などによって変わります。所有期間の判定や税額の計算は複雑になることがあるため、売却前に税理士や税務署に確認しておくと安心です。

9. 相続した不動産を売却するときに注意したい費用と税金

相続によって取得した不動産を売却する場合には、通常の売却費用に加えて、相続に関係する手続きや税金についても確認する必要があります。

例えば、親が所有していた実家や土地、空き家、事業用の工場などを相続したものの、今後利用する予定がない場合、売却を検討する方もいるでしょう。

このようなケースでは、売却価格だけでなく、相続登記や管理費用、税制上の特例なども含めて考えることが大切です。

相続登記にかかる費用

相続した不動産を売却する場合、まず名義変更が必要かどうかを確認します。

相続登記には登録免許税がかかり、司法書士に依頼する場合は報酬も発生することがあります。

相続人が複数いる場合や、長期間にわたって登記が行われていない場合には、必要な戸籍などの書類収集や相続関係の整理に時間がかかる可能性があります。

売却を考え始めた段階で登記の状況を確認しておくと、売却手続きをスムーズに進めやすくなります。

相続した不動産の取得費に注意する

相続した不動産を売却する場合、取得費は原則として、亡くなった方がその不動産を購入した際の金額などを基に計算します。

相続した時点の価格を、そのまま取得費として使うわけではありません。

昔に購入した不動産では、購入時の売買契約書などが見つからず、取得費を確認できない場合もあります。

取得費が不明な場合には、一定の条件のもとで売却金額の5％相当額を概算取得費として使用できることがあります。ただし、実際の取得費を確認できるかどうかによって税額が変わる可能性があるため、資料をできるだけ探しておくことが重要です。

相続税額の取得費加算の特例

相続した不動産を一定期間内に売却する場合、要件を満たせば、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。

この特例を利用するには、相続税が課税されていることなど、所定の条件を満たす必要があります。

適用期間や計算方法、必要書類などの確認が必要になるため、相続した不動産を売却する場合は、早めに税理士などへ相談するとよいでしょう。

空き家を保有し続ける費用も考える

相続した空き家を売却せずに保有し続ける場合、固定資産税などの税金に加えて、建物の管理や草木の手入れ、防犯対策などが必要になります。

建物の老朽化が進めば、修繕や撤去にかかる費用が増える可能性もあります。

そのため、売却にかかる費用だけでなく、保有し続ける場合の費用も比較して判断することが大切です。

10. 工場や倉庫などの事業用不動産を売却するときにかかる費用

不動産売却の中でも、工場や倉庫、事業所などの事業用不動産は、一般住宅とは異なる費用が発生することがあります。

特に、相続によって工場を取得したものの利用する予定がない場合や、事業の縮小・移転に伴って工場を売却する場合には、事前に必要な費用を確認しておくことが重要です。

工場の解体費用

工場を売却する際には、建物を残したまま売却する方法と、建物を解体して土地として売却する方法があります。

工場は建物の規模が大きいことがあり、構造や設備の状況によっては解体費用が高額になる可能性があります。

また、建物内に機械設備や大型の設備が残っている場合には、撤去や運搬、処分などに別途費用がかかることがあります。

解体するかどうかを決める前に、工場をそのまま利用したい買主がいるかどうかも含めて検討しましょう。

設備や残置物の撤去費用

工場の売却では、機械設備、工具、資材、事務用品などが残っている場合があります。

これらを撤去するには、設備の大きさや数量、搬出方法、処分方法などに応じた費用が必要になることがあります。

設備によっては、再利用や売却が可能な場合もあります。

一方、処分に特別な対応が必要なものや、法令に基づく適切な処理が必要なものもあるため、設備の内容を整理して専門業者に相談することが大切です。

土壌調査や環境対策にかかる費用

工場では、過去の利用状況によって土壌汚染などの環境上のリスクを確認する必要がある場合があります。

すべての工場で土壌調査が必要になるわけではありませんが、過去に取り扱っていた物質や設備の状況によっては、調査や対策が必要になる可能性があります。

調査の結果によっては、追加費用や売却条件に影響することも考えられます。

売却前に過去の利用状況や関連資料を整理し、必要に応じて専門家に相談しておきましょう。

工場の売却では、費用をかける前に査定を受ける

工場の売却を検討する際、先に建物の解体や設備の撤去を進めてしまうと、想定以上の費用がかかることがあります。

建物や設備をそのまま利用したい企業が見つかれば、解体や撤去が不要になる可能性もあります。

そのため、工場を売却する場合は、現状のまま売却できる可能性を確認し、必要な費用と売却見込みを比較することが大切です。

姫路市で工場や倉庫などの事業用不動産の売却を検討している場合も、一般住宅とは異なる条件を踏まえて、売却方法を考えるとよいでしょう。

11. 不動産売却の費用を抑えるための5つのポイント

不動産売却にかかる費用は、すべてをなくせるわけではありません。

しかし、事前に確認しておくことで、不要な支出を避けたり、売却後の手取り額を把握しやすくしたりすることができます。

ポイント1：売却前に諸費用の見積もりを取る

不動産を売却する際は、仲介手数料だけでなく、登記費用や測量費用、解体費用なども含めて見積もりを取りましょう。

費用の総額がわかれば、売却後にいくら手元に残るのかを計算しやすくなります。

また、複数の業者から見積もりを取ることで、費用や作業内容を比較できます。

ポイント2：不要な解体やリフォームを避ける

売却前に建物をきれいにしたり、解体したりすることが、必ずしも有利になるとは限りません。

費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないためです。

まずは現状のまま査定を受け、必要に応じて解体やリフォームを検討しましょう。

ポイント3：必要な書類を早めに整理する

購入時の売買契約書や領収書、登記関係の書類、過去の測量図などを整理しておくと、売却の準備を進めやすくなります。

特に、相続した不動産では、取得費の確認や相続関係の書類収集が必要になる場合があります。

書類が見つからないときは、どのような資料を取得できるか、専門家に相談してみましょう。

ポイント4：税金の特例を確認する

マイホームの売却や相続した空き家の売却などでは、一定の条件を満たすことで税金の特例を利用できる場合があります。

ただし、特例には適用要件や期限があるため、売却後に調べ始めるのではなく、売却前から確認しておくことが重要です。

利用できる特例によっては、税負担が大きく変わる可能性があります。

ポイント5：売却後の手取り額を基準に判断する

不動産売却では、売却価格が高いことだけが最善とは限りません。

売却にかかる費用や税金、売却までの期間、維持管理の負担などを含めて考えることが大切です。

例えば、空き家を長期間保有している場合には、管理費用や税金がかかり続ける可能性があります。

工場などの事業用不動産でも、利用しないまま保有し続けることによる維持管理の負担を考慮する必要があります。

自分にとって何を優先したいのかを整理し、納得できる売却方法を選びましょう。

12. 不動産売却の費用に関するよくある質問

Q1. 不動産売却には、売却価格の何％くらいの費用がかかりますか？

不動産売却にかかる費用は、物件の種類や売却価格、必要な手続きによって異なります。

仲介手数料のほか、印紙税や登記費用などが発生する場合があります。さらに、測量や解体が必要な場合には、その費用も加わります。

一律に何％と決めるのではなく、物件の状況に応じて見積もりを取ることが大切です。

Q2. 不動産を売却すると、必ず税金がかかりますか？

必ず税金がかかるわけではありません。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。課税対象となる利益が生じた場合でも、適用できる特例によって税額が変わることがあります。

具体的な税額は、税理士や税務署などに確認しましょう。

Q3. 相続した空き家を売却するときにも仲介手数料はかかりますか？

不動産会社に仲介を依頼して売却した場合、仲介手数料が発生するのが一般的です。

また、相続登記や残置物の撤去、解体などが必要な場合には、別途費用が発生する可能性があります。

売却前に必要な手続きを整理しておきましょう。

Q4. 工場を売却するときには、どのような費用がかかりますか？

工場の売却では、通常の不動産売却費用に加えて、設備の撤去費用や解体費用、必要に応じた土壌調査費用などが発生することがあります。

ただし、建物や設備をそのまま利用したい買主が見つかれば、撤去や解体が不要になる可能性もあります。

費用をかける前に、現状のままで売却できるかを確認することが大切です。

Q5. 不動産売却の費用は、いつ支払うのですか？

費用によって支払うタイミングが異なります。

仲介手数料は契約時や引き渡し時、測量費用や解体費用は工事の契約・実施時などに支払うことがあります。

また、譲渡所得税などは、売却した年の翌年に確定申告や納税が必要になる場合があります。

資金不足にならないよう、支払い時期も含めて確認しておきましょう。

Q6. 不動産を売却する前に、費用の見積もりだけを依頼できますか？

はい。仲介手数料や必要な手続きについては、査定や売却相談の際に確認できます。

ただし、測量や解体、残置物撤去などの費用は、それぞれ専門業者による現地確認や見積もりが必要になる場合があります。

不動産の売却を検討し始めた段階で相談すれば、必要な準備や費用の目安を整理しやすくなります。

まとめ｜不動産売却は、費用を把握してから進めることが大切

不動産を売却するときには、売却価格だけでなく、仲介手数料や印紙税、登記費用、測量費用、解体費用、税金などについても確認しておく必要があります。

すべての費用が必ず発生するわけではありませんが、物件の状況によっては、まとまった金額が必要になることもあります。

特に、姫路市で不動産売却を検討している方や、相続した土地・空き家、工場などを売却したい方は、物件の種類や権利関係、建物の状態に応じて必要な費用を整理しておくことが重要です。

また、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税などが発生する可能性があります。相続した不動産については、取得費や適用できる税制上の特例なども確認しておきましょう。

不動産売却で後悔しないためには、売却価格だけに注目するのではなく、諸費用や税金を差し引いた後にいくら手元に残るのかを把握することが大切です。

不動産売却を成功させる第一歩は、売れる価格だけでなく、売却に必要な費用まで把握しておくことです。

事前に費用を確認し、自分の状況に合った売却計画を立てることで、納得のいく不動産売却につなげましょう。

詳しくは縁友不動産までご相談ください。

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