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実家の名義変更（相続登記）を放置するとどうなる？過料と不動産売却への影響を解説｜姫路

「親が亡くなったけれど、実家の名義はまだ親のまま」

「祖父母が亡くなって何年も経つけれど、不動産の名義変更をしていない」

「昔の相続だから、今さら相続登記をする必要はないと思っている」

もし、このような状況に心当たりがあるなら注意が必要です。

2024年4月1日から、相続によって取得した不動産の相続登記が義務化されました。

これまで相続登記は「必ずしなければならない手続き」ではなかったため、実家や土地を相続したものの、名義変更をしないまま何年も放置しているケースがあります。

しかし現在は、相続登記を正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

さらに重要なのが、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象になることです。

本記事では、姫路で実家や土地などの不動産を相続した方に向けて、

• 相続登記とは何か
• なぜ義務化されたのか
• いつまでに名義変更すればいいのか
• 昔の相続も対象になるのか
• 相続登記を放置するとどうなるのか
• 不動産売却にどのような影響があるのか
• 相続登記の手続きの流れ
• 姫路で相続した不動産を売却する場合の注意点

について、分かりやすく解説します。

相続登記とは？不動産の名義変更のこと

まず、「相続登記」という言葉を初めて聞く方もいるかもしれません。

相続登記とは、簡単に言えば、亡くなった方の名義になっている土地や建物などの不動産を、相続した人の名義に変更する手続きです。

例えば、父親が亡くなり、父親名義の姫路市内の土地と建物を長男が相続したとします。

これまでは、

「家族みんなが、長男が相続したことを分かっているから大丈夫」

と考えて、登記簿上の名義を父親のままにしておくケースがありました。

しかし、実際の不動産の登記記録を見ると、所有者は亡くなった父親のままです。

そこで、相続によって不動産を取得した人が、法務局に必要な書類を提出して、所有者の名義を変更します。

これが「相続登記」です。

2024年4月から相続登記が義務化されました

相続登記の大きなポイントは、2024年4月1日から義務化されたことです。

以前は相続登記をしなくても、直ちに罰則が科される制度ではありませんでした。

そのため、

「とりあえず実家に住み続けているから問題ない」

「売る予定がないから名義変更は後回しでいい」

「固定資産税も自分が払っているから大丈夫」

という考え方も少なくありませんでした。

しかし、2024年4月1日からはルールが変わっています。

法務省によると、相続によって不動産を取得した相続人は、その不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由がないのに申請をしない場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ここで注意したいのが、「罰金」ではなく「過料」という点です。

ただし、「過料になる可能性があるから急いで手続きする」というだけではありません。

相続登記を放置することで、将来的に不動産の売却や相続手続きが非常に複雑になる可能性があります。

昔の相続も対象？「親や祖父母の名義のまま」は要注意

「2024年から義務化されたなら、2024年以前の相続は関係ないのでは？」

と思われるかもしれません。

実は、ここが非常に重要です。

2024年4月1日より前に発生した相続も、相続登記義務化の対象です。

例えば、

• 2010年に父親が亡くなった
• 2015年に母親が亡くなった
• 祖父母が20年以上前に亡くなっている
• 実家の名義が今でも亡くなった祖父のまま

といったケースでも、相続登記が済んでいなければ対象になる可能性があります。

2024年4月1日より前に相続した不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

つまり、2026年現在、

「うちは昔の相続だから関係ない」

とは言えません。

むしろ、昔の相続ほど早めの確認をおすすめします。

なぜ昔の相続ほど大変になるのか？

相続登記を長期間放置すると、手続きが複雑になる大きな理由があります。

それは、相続人が増えてしまう可能性があるからです。

例えば、祖父が亡くなったときに相続登記をしなかったとします。

その後、

祖父の子どもが亡くなる
↓
その子どもの相続人が発生する
↓
さらにその相続人が亡くなる

ということが起こると、相続関係がどんどん複雑になります。

最初は「兄弟2人で話し合えば済む」と思っていたものが、何世代も経過すると、面識のない親族が相続人になっていることもあります。

そうなると、

「この不動産を誰が相続するのか」

を決めるために、多くの相続人との連絡や遺産分割協議が必要になるケースがあります。

相続登記を先延ばしにするほど、書類の収集や相続人の確認に時間と費用がかかる可能性があるため、早めに確認しておくことが大切です。

相続登記をしないと不動産売却できない？

ここも、非常に多い質問です。

結論からいうと、亡くなった方の名義のままでは、通常、そのまま不動産を売却することはできません。

例えば、父親が亡くなり、姫路市内の実家を長男が相続したとします。

「実家を売却して現金化したい」

と思っても、登記上の所有者が亡くなった父親のままでは、売却手続きを進めるうえで相続関係の整理と名義変更が必要になります。

つまり、

相続発生
↓
相続人を確認
↓
誰が不動産を取得するか決める
↓
相続登記
↓
相続した人の名義になる
↓
不動産売却

という流れになるのが基本です。

そのため、

「相続した実家を売却したい」

「空き家になった実家を処分したい」

という方は、売却の前に相続登記について確認しておくことが重要です。

「固定資産税を払っているから大丈夫」は間違い？

これも注意したいポイントです。

固定資産税を自分が支払っているからといって、登記上の名義が自動的に変更されるわけではありません。

例えば、

「父が亡くなってから、私がずっと固定資産税を払っています」

という場合でも、登記簿上の所有者が父親のままということがあります。

固定資産税の納税と不動産登記は別の手続きです。

そのため、

「税金を払っている＝名義変更も済んでいる」

とは限りません。

一度、法務局の登記情報や登記事項証明書などで、不動産の名義を確認してみることをおすすめします。

相続登記の手続きの流れ

では、実際に相続登記をする場合、どのように進めればいいのでしょうか。

一般的には、次のような流れになります。

STEP1：不動産の名義を確認する

まず確認したいのが、

「誰の名義になっているのか」

です。

土地と建物で名義が違うケースもあります。

例えば、

• 土地は祖父名義
• 建物は父親名義

というケースも考えられます。

「実家だから全部父親名義だろう」と決めつけず、土地・建物それぞれの登記を確認することが重要です。

STEP2：相続人を確認する

次に、誰が相続人になるのかを確認します。

戸籍謄本などを取得して、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を確認するなど、相続関係を整理します。

相続人が複数いる場合は、遺言書の有無や遺産分割協議の内容なども確認する必要があります。

STEP3：誰が不動産を相続するか決める

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって不動産を誰が取得するのか決めるケースがあります。

例えば、

「長男が実家を取得する」

「土地は長男、預金は次男」

など、相続財産全体について話し合います。

STEP4：必要書類を準備する

相続登記には、戸籍関係の書類、遺産分割協議書、印鑑証明書、不動産の情報が分かる書類など、ケースに応じた書類が必要になります。

相続関係が複雑な場合は、司法書士などの専門家に相談することで、必要書類の整理や手続きを依頼することもできます。

STEP5：法務局へ申請する

必要な書類を揃えたら、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。

登記が完了すると、相続した人の名義へ変更されます。

相続人が多すぎて話し合いが進まない場合は？

昔の相続でよくあるのが、

「相続人が誰なのか分からない」

「遠方に住んでいる親族と連絡が取れない」

「何十年も会っていない親族がいる」

といったケースです。

このような場合、単純に「家族で話し合えばいい」という状況ではないことがあります。

相続人の中に認知症などで判断能力が低下している人がいたり、所在が分からない人がいたりすると、別の法的手続きが必要になるケースもあります。

「昔の相続だから簡単だろう」と考えず、複雑そうだと思った段階で専門家に相談することも選択肢の一つです。

相続した実家を売却するなら「名義変更」とセットで考える

相続した不動産を自分で使う予定がない場合、

「この家をどうしよう？」

と悩む方も多いのではないでしょうか。

特に姫路でも、

• 親が住んでいた実家
• 祖父母から相続した土地
• 長期間空き家になっている住宅
• 遠方に住んでいて管理できない不動産

など、相続した不動産の扱いに悩むケースがあります。

不動産を所有し続ければ、固定資産税や建物の管理、草木の手入れ、老朽化への対応など、さまざまな負担が発生します。

そのため、

「今後住む予定がない」

「管理する人がいない」

「空き家のまま放置している」

という場合には、不動産売却も選択肢の一つです。

ただし、不動産売却を考える場合でも、まず現在の名義や相続関係を確認することが大切です。

姫路で相続した不動産を売却する前に確認したいこと

姫路で相続した不動産を売却する場合、まず次の項目を確認してみましょう。

① 不動産の名義は誰になっているか

亡くなった親や祖父母の名義のままになっていないか確認します。

② 土地と建物の名義は同じか

土地と建物で所有者が違うケースもあります。

③ 相続人は誰なのか

兄弟姉妹だけでなく、代襲相続などによって相続人が増えている場合があります。

④ 遺産分割協議は済んでいるか

相続人が複数いる場合、誰が不動産を取得するのか明確になっているか確認します。

⑤ 売却後の税金について

不動産を売却すると、譲渡所得税などが発生する可能性があります。

相続した空き家などについては、一定の要件を満たすことで税制上の特例を利用できる場合もあります。

そのため、不動産売却を考える場合は、登記だけではなく税金についても事前に確認しておくことが重要です。

「相続登記＝すぐ売却しなければならない」わけではありません

相続登記が義務化されたからといって、

「相続した不動産をすぐ売らなければいけない」

という意味ではありません。

今後も自分や家族が住むのであれば、所有しておくことももちろん可能です。

大切なのは、

「誰が所有している不動産なのかを明確にしておくこと」

です。

将来的に売却する可能性が少しでもあるなら、早めに相続登記を済ませておくことで、いざ売却するときに手続きを進めやすくなります。

2026年現在、特に注意したい「2027年3月31日」

この記事を読んで、

「そういえば、実家の名義が亡くなった父のままだ」

「祖父の土地を相続したけど、登記した記憶がない」

という方は、放置しないことをおすすめします。

特に、2024年4月1日より前に発生した相続については、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

法務省も、義務化前に相続した不動産について期限を示して注意を呼びかけています。

2026年現在、この期限までそれほど時間がありません。

「まだ大丈夫」と先延ばしにすると、相続人の確認や戸籍の収集などに時間がかかるケースもあります。

相続登記でよくあるQ&A

Q. 20年前に親が亡くなりました。今からでも相続登記は必要ですか？

はい。

2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。

過去の相続で相続登記をしていない場合は、早めに確認しましょう。2024年4月1日より前の相続については、原則として2027年3月31日が期限となります。

Q. 相続登記をしないと罰金がかかりますか？

正確には「罰金」ではなく「過料」です。

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

Q. 相続した実家を売却したいのですが、相続登記は必要ですか？

不動産売却を考えている場合、まず相続関係と名義を整理することが重要です。

亡くなった方の名義のままでは、そのまま相続人が所有者として売却することはできません。

売却を検討しているなら、早い段階で相続登記について確認しておきましょう。

Q. 固定資産税を払っていれば問題ありませんか？

固定資産税を支払っていることと、登記上の名義が変更されていることは別です。

納税しているから相続登記も済んでいるとは限りません。

一度、不動産の登記名義を確認することをおすすめします。

まとめ｜「実家の名義、誰になっていますか？」

相続登記の義務化によって、不動産を相続した場合の名義変更は「いつかやればいい手続き」ではなくなりました。

特に覚えておきたいポイントは次の5つです。

• 2024年4月1日から相続登記が義務化
• 相続したことを知った日から原則3年以内
• 正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になる可能性がある
• 2024年4月1日より前の相続も対象
• 過去の相続については原則2027年3月31日が期限

そして、相続登記を放置することで困るのは、過料だけではありません。

時間が経てば経つほど相続人が増え、手続きが複雑になる可能性があります。

また、

「相続した実家を売りたい」

「空き家になった不動産を処分したい」

と思ったときに、名義が亡くなった親や祖父母のままだと、売却までに時間がかかることがあります。

姫路で相続した不動産について、

「名義が誰になっているか分からない」

「昔の相続だからどうすればいいか分からない」

「相続した実家を売却したい」

「空き家になった不動産をどうすればいいか悩んでいる」

という場合は、まず現在の不動産の名義と相続関係を確認することから始めてみましょう。

相続した不動産は、放置するほど手続きが複雑になる可能性があります。

「いつかやろう」ではなく、まずは一度確認してみる。

それだけでも、将来の不動産売却や相続手続きをスムーズにするための大切な一歩になります。

※本記事は相続登記に関する一般的な情報を解説したものです。個別の相続案件では、相続関係や遺言、遺産分割協議の有無などによって必要な手続きが異なる場合があります。具体的な手続きについては、司法書士、税理士などの専門家への相談をおすすめします。

詳しくは縁友不動産までご相談ください。

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