なぜ実家の価格で揉める？不動産相続で「正しい価値がわからない」時の売却解決法 | 拠点を置く姫路の不動産情報に精通したスタッフが耳寄りな情報を分かりやすく更新中

「親が亡くなり、姫路にある実家を兄弟で相続することになった。しかし、いざ売却や財産分与を話し合おうとすると、なぜか話がまとまらない……」

このようなトラブルは、決して珍しいことではありません。実は、遺産相続の話し合いで最も揉めやすいのは、預貯金ではなく「不動産（実家）」です。

なぜ、固い絆で結ばれていたはずの家族が、実家の価格をめぐって対立してしまうのでしょうか？その最大の原因は、不動産の「正しい価値がわからない」という問題にあります。

この記事では、不動産売却や相続の初心者向けに、実家の価格で揉める原因と、姫路エリアにおける具体的な解決策を分かりやすく解説します。

1. なぜ「実家の価格」はトラブルの引き金になるのか？

現金や預貯金であれば、1円単位まで明確に分けて平等に分配できます。しかし、不動産はそう簡単にはいきません。トラブルを引き起こす主な理由は3つあります。

理由①：不動産は「綺麗に分けられない」から

実家という1つの土地・建物を、物理的に等分することは不可能です。 「長男が実家を引き継ぎ、次男は現金を相続する」といった分け方をする際、実家の「価値」をいくらと見積もるかによって、分配する現金の額が大きく変わってしまいます。

理由②：立場によって「希望する価格」が異なるから

• 実家を売りたい人（または現金をもらう人）： 「少しでも高く評価して、自分の取り分を増やしたい」

• 実家に住み続けたい人（または不動産を引き継ぐ人）： 「評価額を低く抑えて、他の兄弟に支払う代償金を減らしたい」

このように、それぞれの立場によって「高くあってほしい」「低くあってほしい」という思惑が働き、意見が真っ向から対立するのです。

理由③：不動産の価格には「4つの異なる基準」があるから

もっとも混乱を招くのが、「不動産の価格（一物四価）」の複雑さです。実は、1つの不動産に対して、国や市場が定める価格の基準は4つ（一物四価）も存在します。これが、一般の方にとって「正しい価値がわからない」最大の原因となっています。

2. 初心者必見！不動産の価値を決める「4つの価格（一物四価）」

不動産の正しい価値を理解するために、まずはこの「4つの価格」の基本を押さえましょう。

なぜこれがトラブルになるのか？

例えば、相続税を計算するために「路線価（約2,000万円）」をベースに話し合っている人と、近所の売り出し物件を見て「実勢価格（約2,500万円）」をベースに考えている人がいた場合、最初から500万円のズレが生じてしまいます。

全員が「どの価格を基準に話しているか」を一致させない限り、話し合いが平行線をたどるのは当然と言えます。

3. 姫路エリアにおける「実家相続」特有の注意点

兵庫県姫路市で不動産売却や相続を進める場合、地域特有の市場傾向を頭に入れておく必要があります。姫路市は、エリアによって不動産価値の二極化が進んでいる街です。

姫路駅周辺・中心部のトレンド

姫路駅周辺や商業施設が充実している中心部は、利便性の高さから需要が非常に高く、実勢価格（時価）が高値を維持、あるいは上昇傾向にあります。そのため、「思った以上の価値がついた」というケースも多く、その分、遺産分割での取り分をめぐる主張が激しくなりがちです。

郊外・周辺地域のトレンド

一方で、駅から離れた郊外や、車がないと不便なエリア、あるいは傾斜地などの古い住宅地では、買い手が見つかりにくく、実勢価格が下落しているケースがあります。 ここで問題となるのが、「固定資産税の評価額はそこそこ高いのに、実際にはその価格で売れない（買い手がつかない）」というギャップです。実家を引き継いだものの、売るに売れず、維持費だけがかかる「負動産」化するリスクをはらんでいます。

地方都市である姫路だからこそ、「机の上の計算（評価額）」と「実際の市場（実勢価格）」の乖離に注意しなければなりません。

4. 「正しい価値」がわからないまま放置する4つのリスク

「揉めるのが嫌だから」「価値がよくわからないから」と、実家の相続や不動産売却の手続きを先送りにすることには、大きなリスクが伴います。

リスク①：実家が「空き家」として放置され、維持費・税金がかさむ

誰も住んでいない実家でも、所有しているだけで毎年「固定資産税」がかかります。また、庭木の剪定や建物の修繕など、管理コストも馬鹿になりません。さらに、2024年4月からは「相続登記の義務化」が始まっており、放置するとペナルティ（過料）が科される可能性もあります。

リスク②：特定空家（空き家対策特別措置法）に指定されるリスク

適切な管理がされていない空き家は、姫路市から「特定空家」に指定される恐れがあります。指定されると、固定資産税の優遇措置（最大6分の1に減額される特例）が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がるケースがあります。

リスク③：時間が経つほど「実勢価格」が下落する

建物は築年数が経過するごとに価値が下がります。特に地方都市の郊外物件は、少子高齢化の影響もあり、売却を先延ばしにするほど買い手がつきにくくなり、価格を下げざるを得なくなります。

リスク④：兄弟・親族間の関係が修復不可能になる

感情的な対立が長引くと、調停や裁判に発展し、弁護士費用がかさむだけでなく、親族間の絆が完全に断たれてしまうことになります。

5. 実家の価格で揉めないための「3つの解決ステップ」

では、実家の「正しい価値」をクリアにし、円満に相続・不動産売却を進めるにはどうすればよいのでしょうか。以下の3つのステップを実践してください。

ステップ①：基準を「実勢価格（時価）」に統一する

遺産分割の話し合いを行う際は、税金計算用の「路線価」ではなく、「今、市場でいくらで売れるか」という「実勢価格（時価）」を基準にすることを全員で合意しましょう。これがすべての話し合いのスタートラインです。

ステップ②：プロによる「不動産査定」を受ける

「いくらで売れるか」を素人が予想するのは不可能です。必ず、姫路の不動産市場に精通した信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。 この際、1社だけでなく複数の会社に査定を依頼する（相見積もり）ことが重要です。客観的なデータ（過去の取引事例など）に基づいた査定書を用意することで、家族全員が納得しやすくなります。

ステップ③：「換価分割（かんかぶんかつ）」を検討する

実家に誰も住む予定がない場合の最も公平な解決策は、「実家を売却して現金化し、その現金を分ける（換価分割）」という方法です。 これなら、不動産の価値がいくらであれ、最終的に手元に残った現金を綺麗に分配できるため、不公平感が一切生まれず、最も揉めにくい手法とされています。

6. まとめ：姫路での不動産売却・相続は「プロへの相談」が第一歩

実家の価格で揉める本質的な原因は、感情の対立ではなく「客観的で正しい価値（物差し）」が共有されていないことにあります。

特に姫路市内の不動産は、エリアごとの特性や需要の差が激しいため、ネット上の情報だけで判断するのは危険です。正しい市場価値を知るためには、地元の動向を熟知したプロの目による査定が欠かせません。

「まだ売却するか決めていない」「兄弟で意見が割れている」という段階でも、現在の価値を正確に把握することは、これからの方向性を決める強力な判断材料になります。

まずは、姫路エリアでの実績が豊富な不動産会社に、気軽に相談・査定を依頼してみてはいかがでしょうか。早期のアクションが、大切な家族の絆と、実家という貴重な資産を守る鍵となります。

💡 姫路市内で実家の相続・売却をお考えの方へ

当サイトでは、姫路エリアに密着した不動産売却の無料相談・価格査定を承っております。「いくらで売れるか知りたい」「相続の進め方に困っている」という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。