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空き家を放置するとどうなる？税金の増加や管理責任、後悔しない売却方法を解説

「親から相続した実家が空き家になっているけれど、どうすればいいかわからない」

「今すぐ売る予定はないけれど、固定資産税や管理費用が気になる」

「古い家なので、売却できるのか不安……」

このようなお悩みはありませんか？

空き家は、誰も住んでいなくても所有している限り、税金や維持管理の負担が続きます。さらに、建物の老朽化や庭木の繁茂などによって、近隣トラブルにつながる可能性もあります。

特に注意したいのが、空き家を放置する期間が長くなるほど、修繕費用が増えたり、売却の選択肢が狭まったりする可能性があることです。

一方で、古い家だからといって、必ずしも解体しなければならないわけではありません。建物をそのまま売却する方法や、不動産会社に買い取ってもらう方法など、状況に応じた選択肢があります。

この記事では、空き家を放置するリスクから税金や管理責任、具体的な売却方法まで、わかりやすく解説します。姫路で空き家の扱いに悩んでいる方も、ぜひ参考にしてください。

1．空き家を放置すると起こる5つの問題

空き家を放置すると、具体的にどのような問題が起こるのでしょうか。

まずは、所有者が知っておきたい5つのリスクを確認しましょう。

① 建物の劣化が進み、修繕費用が増える

人が住んでいない家は、日常的な換気や掃除が行われにくくなります。

その結果、湿気がこもってカビが発生したり、木材が腐食したりすることがあります。また、雨漏りや設備の故障が起きても、発見が遅れる可能性があります。

例えば、天井に小さな雨染みができていたとします。定期的に確認していれば早い段階で補修できるかもしれません。しかし、何年も放置すると、天井だけでなく壁や柱などにも被害が広がる場合があります。

小さな不具合を放置した結果、大規模な修繕が必要になることもあるのです。

建物の状態が悪化すると、売却時にも不利になる可能性があります。空き家を所有している場合は、定期的に室内や外観を確認することが大切です。

② 庭木や雑草が原因で近隣トラブルになる

空き家の管理では、建物だけでなく敷地の状態にも注意が必要です。

庭木や雑草を放置すると、次のような問題が起こることがあります。

• 枝が隣の敷地や道路にはみ出す

• 雑草が伸びて景観が悪くなる

• 落ち葉が隣家の敷地や排水設備に入り込む

• 害虫や小動物が発生しやすくなる

• ごみなどを不法投棄される

所有者にとっては些細なことでも、近隣住民にとっては大きなストレスになる場合があります。

特に、遠方に住んでいて現地に行く機会が少ない方は、知らない間に管理状態が悪化していることも考えられます。

自分で管理するのが難しい場合は、草刈りや庭木の剪定を業者に依頼する方法もあります。

③ 不法侵入や火災などのリスクが高まる

長期間人が出入りしていない住宅は、防犯面でも注意が必要です。

窓ガラスが割れたままになっていたり、施錠が不十分だったりすると、不法侵入や不法投棄などの被害につながるおそれがあります。

また、敷地内にごみが放置されていると、火災などの危険性も高まります。

もちろん、空き家だからといって必ず犯罪や火災が発生するわけではありません。しかし、管理されていない状態が続くことは、防犯上好ましくありません。

定期的な巡回や施錠の確認を行い、建物の異常を早めに発見できる状態にしておきましょう。

④ 建物の倒壊や部材の落下で損害が発生する

老朽化が進んだ住宅では、屋根材や外壁の一部が落下したり、塀が倒れたりする危険性があります。

特に、台風や強風、大雨などの際には、普段は気づかない劣化部分が破損することもあります。

仮に、屋根材が道路に落下して通行人にけがをさせたり、倒壊した建物が隣家に損害を与えたりした場合、所有者が責任を問われる可能性があります。

建物の状態によっては、通常の管理だけでは危険を防げない場合もあるため、専門家による点検や修繕を検討する必要があります。

⑤ 売却しにくくなり、維持費用が増え続ける

空き家を放置することで、将来の売却に影響が出る可能性もあります。

例えば、建物の劣化が激しくなると、住宅として購入したい人が見つかりにくくなる場合があります。その場合、土地として売却するために解体を検討しなければならないこともあります。

さらに、売却できない期間が長引けば、その間も固定資産税や管理費用などの負担が続きます。

ここで考えたいのが、今後も所有し続ける場合の費用です。

こうした費用は、物件の状態や契約内容などによって異なります。

「いつか使うかもしれない」と考えている場合でも、年間の維持費を把握し、保有し続けるメリットがあるかを検討することが大切です。

2．空き家でも固定資産税はかかる？税金の仕組みを解説

空き家を所有している方が、特に気になるのが税金ではないでしょうか。

結論からいうと、誰も住んでいない空き家でも、原則として固定資産税はかかります。

住宅が建っている土地には税負担を軽減する特例がある

住宅の敷地には、一定の条件を満たす場合、「住宅用地の特例」が適用されます。

固定資産税については、原則として次のように課税標準が軽減されます。

※都市計画税についても別の軽減措置があります。実際の税額は評価額や土地の状況などによって異なります。

ただし、住宅が建っていれば、どのような状態でも必ず特例が適用されるとは限りません。

放置すると固定資産税が増えることもある

ここで注意したいのが、「管理不全空家」と「特定空家」です。

管理不全空家とは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すると特定空家に該当するおそれがある空き家です。

特定空家は、倒壊などの危険性がある、衛生上有害となるおそれがある、周囲の景観を著しく損なっているなど、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼす状態にある空き家を指します。

自治体から勧告を受け、一定の要件に該当すると、土地に適用されていた住宅用地の特例が解除される可能性があります。

つまり、空き家を所有しているだけで直ちに税金が増えるわけではありませんが、管理状態が悪化すると税負担が増える可能性があるということです。

国土交通省では、空き家の適切な管理や活用を促進するための制度を案内しています。

参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

空き家を解体すると税金が安くなるとは限らない

「古い家を解体すれば、管理も楽になって税金も安くなるのでは？」と考える方もいるでしょう。

しかし、住宅用地の特例は、解体によって適用されなくなる可能性があります。

そのため、建物を取り壊した結果、土地にかかる固定資産税などの負担が増えるケースもあります。

一方、倒壊の危険性が高い場合や、土地として売却するほうが適している場合は、解体が有効な選択肢になることもあります。

解体を決める前に、次の3点を比較しましょう。

• 建物を残したまま売却できるか

• 解体にいくらかかるか

• 解体後の税金や売却価格はどうなるか

解体費用だけで判断せず、売却後に手元に残る金額を考えることが大切です。

3．空き家の管理責任は誰にある？所有者が知っておきたいこと

「誰も住んでいないのだから、多少傷んでも問題ない」と考えるのは危険です。

空き家の所有者には、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切に管理することが求められます。

所有者が対応すべき主な管理内容

空き家を所有している場合は、次のような点を定期的に確認しましょう。

建物の確認

• 屋根や外壁に破損がないか

• 雨漏りや窓ガラスの破損がないか

• 塀や門扉が傾いていないか

• 不審者が侵入した形跡がないか

敷地の確認

• 雑草や庭木が伸びすぎていないか

• ごみが放置されていないか

• 隣地や道路に枝がはみ出していないか

• 排水設備に問題がないか

遠方に住んでいるなどの理由で自分で管理するのが難しい場合は、空き家管理サービスなどの利用も検討できます。

行政から指導や勧告を受ける場合がある

管理状態が悪い空き家については、自治体から改善を求められることがあります。

必要な対応を行わず、法律に基づく命令に従わない場合には、過料の対象となる可能性もあります。また、一定の条件では行政による代執行が行われ、除却などにかかった費用を所有者側が負担する場合があります。

ただし、空き家を所有しているだけで直ちに行政処分を受けるわけではありません。建物の状態や行政の対応段階によって異なります。

自治体から通知や指導があった場合は、放置せず、内容を確認して対応しましょう。

相続した空き家は名義の確認も重要

親から実家を相続した場合は、建物の管理だけでなく、名義の確認も必要です。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として、不動産を相続したことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

また、相続人が複数いる場合は、売却や解体の方針について意見が分かれることもあります。

将来のトラブルを防ぐためにも、相続登記の状況や共有者の意向を早めに整理しておきましょう。

4．空き家は売却すべき？それとも保有すべき？

空き家の扱いに悩んだときは、まず「今後、その家を使う予定があるか」を考えてみましょう。

将来住む予定がある場合と、今後も使う予定がない場合では、適した対応が異なります。

保有を検討してもよいケース

• 将来自分や家族が住む予定がある

• 定期的に利用する予定がある

• 賃貸住宅などとして活用できる見込みがある

• 維持費用を負担でき、適切に管理できる

ただし、保有する場合は、税金や修繕費用などを継続して負担する必要があります。

売却を検討したいケース

• 今後、誰も住む予定がない

• 遠方に住んでいて管理が難しい

• 修繕費用が大きくなりそう

• 固定資産税や管理費用が負担になっている

• 相続人同士で現金化を希望している

将来使う予定がなく、維持するメリットも少ない場合は、早めに売却を検討することが選択肢になります。

もちろん、すべての空き家を売却すべきというわけではありません。大切なのは、感情だけで判断するのではなく、今後の利用予定と費用の両面から考えることです。

5．空き家の売却方法は主に4つ！それぞれの特徴を比較

空き家を売却すると決めたら、次に考えたいのが売却方法です。

古い家だからといって、最初から解体する必要はありません。建物や土地の状態に応じて、複数の方法を比較しましょう。

方法① 建物をそのまま売却する

建物を解体せず、住宅として売却する方法です。

築年数が古くても、立地や建物の状態によっては、購入を希望する人が見つかる可能性があります。

例えば、駅や商業施設に近い住宅や、土地の広さに魅力がある住宅などは、建物が古くても需要が見込める場合があります。

買主がリフォームして住むことを希望していれば、売主が事前に大規模な修繕を行わずに売却できる可能性もあります。

ただし、雨漏りや設備の故障などがある場合は、価格交渉や修繕に関する相談が発生することがあります。建物の状態を確認し、必要な情報を買主に伝えることが大切です。

方法② 古家付き土地として売却する

建物を残したまま、土地を中心に売り出す方法です。

買主が建物を利用する予定がなくても、土地の立地や広さに魅力を感じれば、購入を検討する可能性があります。

この方法のメリットは、売主が事前に解体費用を負担しなくてよい点です。

一方で、建物が残っているため、買主が解体費用を考慮して購入価格を検討することがあります。

現状のまま売る方法と比較し、どちらが自分の物件に適しているかを確認しましょう。

方法③ 建物を解体して更地として売却する

建物を取り壊し、土地だけの状態で売却する方法です。

更地であれば、買主が建物の解体を行う必要がなく、住宅の新築などを検討しやすくなります。

ただし、解体には費用がかかります。建物の構造や大きさ、立地、残置物の量などによって費用は異なります。

また、解体によって固定資産税などの負担が増える可能性もあるため、事前の確認が欠かせません。

解体するかどうかは、次のように比較すると判断しやすくなります。

• 古家付き土地として売却した場合の見込み価格

• 更地として売却した場合の見込み価格

• 解体費用

• 解体後の税金などの負担

• 売却までにかかる期間

更地にしたほうが高く売れるとしても、解体費用などを差し引くと手元に残る金額が少なくなる可能性があります。

方法④ 不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産会社による買取は、不動産会社自身が買主となる売却方法です。

一般的な仲介売却では購入希望者を探す必要がありますが、買取では会社と条件が合えば、比較的短期間で売却できる可能性があります。

特に、次のような方に向いています。

• できるだけ早く空き家を手放したい

• 遠方に住んでいて管理が難しい

• 建物の老朽化が進んでいる

• 一般の買主が見つかるか不安

• 売却にかかる手間を減らしたい

ただし、買取価格は再販売にかかる費用やリスクなどを考慮して決まるため、仲介による売却よりも低くなる傾向があります。

価格を重視するのか、売却のスピードや手間の少なさを重視するのかによって、適した方法は変わります。

複数の会社に相談し、価格だけでなく契約条件も比較してみましょう。

6．空き家を売却する前に確認したい5つのポイント

売却方法を決める前に、確認しておきたいことがあります。

ここを整理しておくと、売却後のトラブルや余計な出費を防ぎやすくなります。

① 土地と建物の状態を把握する

売却価格は、築年数だけで決まるわけではありません。

土地の広さや形状、道路との接道状況、周辺環境なども重要な要素です。

また、建物の状態によっては、修繕して売却する方法と、現状のまま売却する方法を比較する必要があります。

② 室内の荷物を処分する前に相談する

空き家に家具や家電、生活用品などが残っている場合、売却前にすべて処分しなければならないと思うかもしれません。

しかし、物件や契約条件によっては、残置物の取り扱いについて不動産会社に相談できる場合があります。

大量の荷物がある場合は、処分費用を見積もったうえで、先に処分する方法と現状で売却する方法を比較しましょう。

③ リフォームは費用対効果を考える

古い家をきれいにすれば高く売れるとは限りません。

買主が建て替えを希望している場合、売主が行ったリフォームが価格に反映されない可能性もあります。

そのため、多額の費用をかける前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

④ 査定価格の根拠を確認する

不動産会社の査定額は、実際にその金額で売れることを保証するものではありません。

査定を受けた際は、価格の根拠や周辺の取引事例、想定される売却期間などを確認しましょう。

複数の会社に相談すると、売却方法や査定価格を比較しやすくなります。

⑤ 売却にかかる費用や税金を確認する

不動産を売却すると、仲介手数料や登記に関する費用などが発生する場合があります。また、売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得税などがかかる可能性があります。

売却価格だけでなく、費用や税金を差し引いた後に手元に残る金額を考えることが大切です。

7．相続した空き家は3,000万円の特別控除を利用できる？

相続した実家を売却する場合、税金についても確認しておきましょう。

一定の要件を満たせば、相続した空き家の売却で生じた譲渡所得から、最高3,000万円を控除できる特例があります。

この制度は「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれています。

どのような制度なの？

例えば、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、一定の条件を満たせば、譲渡所得から特別控除を差し引いて税金を計算できる制度です。

ただし、相続した空き家であれば、どの物件でも利用できるわけではありません。

対象となる建物の建築時期や、相続前の居住状況、売却期限など、細かな要件が定められています。

また、2024年以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合、控除額が1人あたり最高2,000万円となるケースがあります。

現行制度の適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。実際に適用できるかどうかは、個別の状況によって異なります。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

注意したいのは、売却方法によって特例の適用条件が変わる場合があることです。

解体してから売る予定の場合も、先に解体を決めるのではなく、特例の適用条件を確認しておくことをおすすめします。

8．姫路で空き家を売却するなら、まず何をすればいい？

姫路で空き家を所有している方も、最初から売却方法を決める必要はありません。

まずは、建物や土地の状況を把握し、どのような選択肢があるかを確認することが大切です。

例えば、建物が古くても立地や土地の条件に魅力があれば、現状のまま売却できる可能性があります。

一方、建物の老朽化が激しい場合や、土地としての利用が中心になる場合は、古家付き土地としての売却や解体後の売却を検討することも考えられます。

相談前に整理しておきたいこと

• 空き家の所在地と土地の広さ

• 建物の築年数と現在の状態

• 相続登記など名義の状況

• 今後、誰かが住む予定があるか

• 売却を希望する時期

• 解体や修繕にかけられる費用

これらを整理しておくと、不動産会社に相談する際に話が進めやすくなります。

また、空き家の管理や解体に関する自治体の支援制度が利用できる場合もあります。制度の有無や条件は変わるため、姫路市の公式情報で最新の内容を確認しましょう。

9．空き家に関するよくある質問

Q．空き家は何年放置すると問題になりますか？

何年放置したら必ず問題になる、という一律の基準はありません。

建物の構造や築年数、立地、管理状態によって劣化の進み方は異なります。ただし、短期間でも雨漏りや台風などで被害が発生することはあります。

期間だけで判断せず、定期的に状態を確認することが大切です。

Q．古い空き家でも売却できますか？

古い空き家でも、売却できる可能性はあります。

建物をそのまま売る方法、古家付き土地として売る方法、更地にして売る方法、不動産会社による買取などがあります。

立地や土地の条件によって適した方法は異なるため、まずは査定を依頼してみましょう。

Q．空き家を解体してから売ったほうがいいですか？

必ずしも解体してから売ったほうがよいとは限りません。

解体費用がかかるうえ、住宅用地の特例が適用されなくなり、税負担が増える可能性もあります。

建物を残した場合と解体した場合の価格や費用を比較してから判断しましょう。

Q．空き家を所有しているだけで罰金が発生しますか？

空き家を所有しているだけで、直ちに罰金や過料が発生するわけではありません。

ただし、管理状態が悪く、行政から法律に基づく命令を受けたにもかかわらず従わない場合などには、過料の対象となる可能性があります。

自治体から通知や指導があった場合は、放置せずに対応しましょう。

Q．相続した空き家は売却したほうがよいですか？

今後使う予定がなく、管理費用や税金の負担が大きい場合は、売却を検討する価値があります。

一方、将来住む予定がある場合や、賃貸などで活用できる見込みがある場合は、保有する選択肢も考えられます。

維持費用と今後の利用予定を比較して判断することが大切です。

10．まとめ｜空き家は放置せず、早めに対応を考えましょう

空き家を放置すると、建物の劣化や近隣トラブル、防犯上の問題などが発生する可能性があります。

また、誰も住んでいなくても固定資産税などの負担は続き、管理状態によっては税負担が増えることもあります。

今後使う予定がない空き家については、売却や活用を早めに検討することが大切です。

最後に、この記事のポイントを整理します。

• 空き家でも固定資産税などは原則としてかかる

• 管理状態が悪いと、近隣トラブルや行政からの措置につながる可能性がある

• 建物の劣化が進むと、修繕費用が増えたり売却しにくくなったりすることがある

• 売却方法には、現状売却・古家付き土地・更地売却・買取などがある

• 相続した空き家は、登記や税制特例の条件も確認しておく

• 解体するかどうかは、費用と売却の見込みを比較して判断する

大切なのは、空き家を放置したままにせず、今後どうするかを具体的に考えることです。

すぐに売却するかどうか決められない場合でも、建物の状態や維持費用、売却の見込みを把握しておけば、今後の判断がしやすくなります。

姫路で空き家の扱いに悩んでいる方も、まずは不動産の価値や売却方法を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。

※本記事は一般的な情報をもとに作成しています。税制や法律、自治体の支援制度は変更される場合があります。個別の不動産売却や税金については、専門家や関係機関に最新の情報をご確認ください。

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